|黄伟在销售端复苏乏力但需要新增投资补仓的困境中，房企对核心板块核心地块的追捧，也导致目前的土拍市场越来越分化。6月13日，广州迎来今年第二批住宅用地的首次土地拍卖，这也是今年及未来几年规模最大的一次土地拍卖。共挂牌5宗地块，其中番禺3宗，荔湾1宗，从化1宗。从土拍结果来看，超过一半的地块流拍，仅有的两宗地块位于番禺，且均以竞价方式进入摇号阶段，分别为番禺大道以西BC0613006地块(好又多地块)和番禺客运站以北地块，总成交价分别约为12.9亿元和10.4亿元，溢价率15%。这一成交结果与今年广州第一批土地拍卖现场有所不同。虽然第一批少量土地拍卖供地也是忽冷忽热，除增城区1宗地块因故终止外，其余7宗地块全部成功出让，其中番禺3宗地块和荔湾羊城食品厂1宗地块触顶，其余均以底价出让，由国企和地方城投平台竞得。显然，现在地方城投很难脱颖而出，而拿地预算的房企在投资逻辑上严重趋同，最终导致非优质地块无人问津，而优质地块争夺激烈。番禺区在今年广州本地拍卖市场上风头正劲。公开数据显示，今年前5个月，番禺区挂牌出让的宅地多达6宗，供应量超过去年全年。而且由于地块质量普遍较好，不先拍火，顶部摇号已经成为常态。本次土拍是继迎宾路、长隆万博地块之后，番禺今年贡献的又两个摇号地块。柯睿广佛区域首席分析师肖表示，番禺近期人气较高有几个原因:一是今年长隆、迎宾路首批供地地块全部以摇号方式出让，为番禺吸引了更多关注；二是推出的地块质量较高，不仅地段成熟，而且地价与周边二手房有明显的价差，利润空间相对可观。此外，番禺区域置业需求得到支撑，不仅可以承接中心城区的价格外溢需求，而且常年位居广州各区前列，地域置换需求充足；同时，近几年以万博板块为首的网上名人地产，在市场上价格和流量兼备，起到了“吸睛效应”带动番禺各板块。好又多地块是本次土地拍卖中最火的。该地块位于番禺大道西南、东兴路南侧，交通便利，距番禺广场地铁站(1/18/22号线换乘站)约1公里。同时，该地块靠近番禺区，周边有中银大厦、中信银行等金融企业，以及永旺城、吉盛万科里、万科中央公园、汇龙新天地、五星级酒店等丰富的商业配套。除了地理位置优越，好又多的地块并不大，占地面积仅约2.37万平方米，总建筑面积约5.38万平方米。拍卖总价见顶后，总价仅为12.9亿元，折合楼面价约2.4万元/平方米。何复研究院指出，从近期土拍结果来看，房地产企业对“优质板块”、“体量适中”、“交付可控”的地块尤为青睐，这与现阶段企业更注重“风险可控+交付稳定”的发展诉求有关。好又多地块虽然竞价见顶，但仍给开发商留下了很大的地板价利润空间。柯睿广佛团队指出，该地块多为二手项目，楼龄较大，沉淀了大量置换需求；一方面有黄金海岸花园、龙湖金地天丰等。，住宅价格在3.9-4.6万/平米左右。目前市场的复苏情况并不明朗。对于各大房企来说，现金流依然是生命线，小地块更可控。同样在今年进入摇号的荔湾区羊城食品厂和番禺迎宾路地块，面积也较小，分别只有3.1万平方米和3.2万平方米。开发商的追捧也印证了番禺好又多地块的良好品质。按照原计划，好又多地块应于6月13日下午2点正式拍卖，但在正式拍出前，该地块已获得12家房企的18轮报价，进入摇号。据市场人士透露，该地块实际被20家企业注册，其中8家为马家，参与企业包括招商局、绿城、中铁、金鹿、中建五、法华、葛洲坝、保利发展等。同样在本次地方拍卖中进入摇号环节的番禺客运站，其实命运多舛。去年第三轮地方拍卖，因为没有举牌而被拍卖。这一次，番禺客运站的地价和规划条件没有变化，只是放宽了付款期限，减轻了开发商的资金沉淀压力。中植控股数据显示，番禺客运站地块吸引了保利发展、招商、绿城、中建五局、金茂5家房企报名竞拍。最后经过15轮竞价，达到10.38亿的价格上限，进入摇号。番禺汽车总站占地约23000平方米，总建筑面积约51000平方米，折合楼面价约20000元/平方米。中植控股指出，如果精装价格按4万/平方米计算，卖地净利率为12.3%。与上述两块进入摇号的地块相比，本次地方拍卖中流拍不好的三块地块伤得很重。中植控股认为荔湾小美街地块因“先天不足”限制，面积太小，操作空间太小，劝阻了多家开发商。番禺市桥客运站和从化邓村相对位置较好，周边环境一般，房企关注度较低。“对于开发商来说，仅仅关注区域和板块市场的表现是不够的。一地一议，判断准确，是房产投资的标准动作。”小说:番禺两个摇号地块的最终花落将于明日揭晓。此外，本月将从万科广信资产包中拍卖的荔湾区汇兰苑地块、天河区紫兰苑地块和员村地块备受市场关注。