全球房价泡沫破裂的声音开始响起。

在此之前，许多国家的房地产牛市已经持续了十年甚至更长时间。特别是新冠肺炎疫情爆发以来，在全球超宽松货币政策的刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速积累。

现在，在美联储激进加息和全球经济衰退的双重影响下，房价泡沫已经开始破裂，全球楼市繁荣即将结束。

牛津经济研究院(Oxford Economics)在最近的一份报告中对此进行了描述:“总体而言，这是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能会在温和下跌和大幅下跌之间徘徊。”

该机构认为，未来，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚是房价下跌风险最大的四个国家。

利率飙升，许多国家的房地产市场降温。

牛津经济研究所的报告称，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，可能会将一些住房市场推入大幅衰退。许多经济体的房价持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的加深，房价下跌的压力将进一步加剧。

这一趋势已经出现。

英国抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)公布的数据显示，英国房价继9月环比下跌0.1%后，10月环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来最快的速度下跌。安永(Ernst & Young)的一份报告预测，英国的抵押贷款将在2023年降至10多年来的最低水平。

2022年下半年美国房价快速下跌。S&P/凯斯-席勒房价指数在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，几个州和城市的住宅房地产需求降温。一些华尔街经济学家预测，美国房价明年可能继续下跌多达20%。

韩国在经历了“全民抢房潮”后，房价也连续几个月下跌。韩国房地产委员会7月底公布的数据显示，今年上半年，该国公寓交易量较去年同期减少50.6%，为2006年以来的最低水平。今年上半年，韩国的平均房价也下跌了。

新西兰储备银行2日发布的金融稳定报告显示，随着抵押贷款利率的提高，新西兰房价继续下跌。从全国范围来看，房价比2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称，负资产和按揭服务违约目前并不常见，“但如果价格继续下跌，按揭重新定价以提高利率，这种情况将会增加”。

不难看出，全球楼市的退潮与利率的提高有直接关系。最近几个月，美国的抵押贷款利率已超过7%并继续上升，为2002年以来的最高水平，而不到一年前仅为3.2%。

根据牛津经济研究所的估计，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来上涨了一倍以上。

这四个国家的房价最危险。

根据牛津经济研究所的数据，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的房地产市场风险最大。该机构称，在这些经济体中，2019年第四季度至2022年第二季度，物价涨幅普遍较高，房地产估值较高，债务水平较高，浮动利率债务突出。因此，该机构认为，利率上调将迅速传导至这些国家的家庭财务。

IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)在接受中新社记者采访时表示，预计欧美楼市中，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价将下跌。这个房地产科技集团在亚太、欧洲和美洲拥有3万名经纪人。

Kasif Ansari认为，第一，这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的楼市在货币紧缩发生时也容易下跌。

与美国大部分购房者的按揭贷款是固定利率不同，加拿大和澳大利亚相当一部分的按揭贷款是浮动利率，这意味着房主要承受利率上升的压力，而利率上升伴随着物价的上涨。

如果家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，那么这些家庭更容易受到房贷利率提高的影响。在上述三个国家，家庭负债比例也很高。如果这些因素叠加，Kasif Ansari分析，当地楼市需求将大幅减少，从而导致楼市成交量和价格的双重下滑。

悉尼知名房地产公司Plus Agency的管理合伙人Fiona Yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社记者，是直通车记者，悉尼的公寓受影响最大。房产买卖双方都被利率上升吓退，所以入市的房源越来越少，各套房源报价也在降低。“一年前，我们典型的房产售价大约是挂牌价的110%。如今，转售交易的平均价格约为要价的90%。”

“每次利率上升，许多买家都不得不下调预算。菲奥娜·杨(Fiona Yang)说，“一位业主想出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能承受2000万澳元的价格，这是一个很大的折扣。但是，即使把这套房产租出去，他的收益率也只有2.5%左右，把现金存银行还能赚更多。"

一些以前很抢手的房子现在滞销了。

悉尼拍卖行詹姆斯·普拉特拍卖集团(James Pratt Auction Group)首席执行官詹姆斯·普拉特(James Pratt)表示，“我正在与邦迪海滩附近的一处房产合作，我们不得不三次推迟拍卖日期，因为根本没有足够的买家。这在创可贴中非常罕见，房地产通常会以高价迅速售出。”

卑诗省温哥华知名房地产投资顾问Tina Mak接受中新社直通车采访时表示，疫情期间，温哥华周边房价上涨明显。那时候，人们想要郊区的大户型房子。今年以来，随着许多公司复工，人们发现在郊区开车上下班很不方便，油价也很贵。所以现在城外的房子跌的最厉害。今年已经下降了20%。

次贷危机会在2008年重演吗？

2008年由房地产引发的次贷危机会重演吗？

卡希夫·安萨里说，一般认为不会。上一次次贷危机后，银行在放贷时对贷款的审查已经更加严格。数据显示，因为还不起房贷而被没收的房屋数量并没有明显增加。